泰国房产市场会受到近期局势变化的影响吗?

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发表时间:2019-07-30 11:33

一直以来,泰国房产行业是海外投资洼地,2018年,泰国在中国房地产对外投资国家中排第四,投资金额达到23亿美元。最近投资人对泰国整体行情有一些疑惑:中美贸易战会让泰国市场受波动吗?LTV调整将如何影响房价?泰国是否有经济泡沫?针对热议的问题,今天给大家带来详细解读。


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问题1:中美贸易战对泰国经济有影响吗?

中美贸易争端不是一天两天的事了,从去年开始,双方动作一直很频繁。那么泰国的经济受到影响了吗?众所周知,旅游业是泰国支柱产业之一,我们先看看旅游数据。从旅游收入来看,泰国遥遥领先,几乎是柬埔寨的14倍。而根据泰国旅游和体育局的统计,去年中国赴泰旅游人数突破1054万人,创收188.75亿美元。


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今年第一季度,赴泰外籍游客达到3800万人次,同比增长4.49%。看起来中美贸易战并没有削减人们的旅游热情。另外,中美贸易战以来,不少跨国企业向东南亚国家搬迁,比如索尼扩大了在泰国的生产;日本办公室仪器巨企理光(Ricoh)正式宣布把影印机生产线全面转移到泰国。这些企业入驻,对泰国经济将有不小的拉动作用。因此,在中美贸易战影响下,泰国究竟会受到怎样的影响,现在还不能妄下定论。



问题2:泰国是否会有经济泡沫?

LTV(Loan to Value ratio)是抵借比,即贷款金额除以抵押物的价值。这是调控资产价格的工具,也是防范经济泡沫的常见手段。一般而言LTV越高,人们可借贷的金钱越多,银行债务也越多。中国平均LVT比例在59%左右,而泰国高达90%以上。今年4月1日开始,泰国银行(Bank of Thailand)调整了LTV比率,要求购买价值超过1000万泰铢和第二套房的购房者,需要交付至少20%首付,LTV的比率不能超过80%。

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这次LTV下调,可以有效管理市场上的借贷行为。对房地产行业来说,这项政策可以减少投机行为,那些“低买高卖”赚取高额的利润的投机客将被遏制,“炒房”“楼市过热”等不稳定因素将大大减少,房屋利用率将提高。同时,银行NPL(Non-performing Loan不良贷款)也将降低。这意味着银行的放款能力增强,防范经济风险也更有底气。LTV比率下调对中国房产投资者并没有损失,因为下调后的LTV 比率仍然高于中国20%,购房压力仍比国内轻。从其他角度看,这对中国投资者反而是个机遇。


首先,泰国人不能像原来一样,轻轻松松贷款买房了,因此租房需求更旺盛,而房产租赁正是中国投资者利用在泰房产的重要手段,所以这一政策可能会催生租赁市场繁荣。其次,为了鼓励人们买房,开发商出台了很多促销措施,比如购房折扣、减免过户费或公区维护费等等,这时购入房产将节省不少资金。


那么LTV调整对泰国房产企业有影响吗?据尚思瑞国际业务部执行副总裁助理Nanmanas Jiwattanakul女士所说,他们目前受到了轻微影响。但是已经根据市场情况调整了商业计划,重新平衡高层与低层项目的投资,并在每一个细分领域提高服务质量和用户满意度。尚思瑞的目标是在三年内海外销售额达到116亿泰铢,可见虽然LTV有调整,但泰国房产企业仍对经济有信心。事实上,近几年泰国经济比较稳定,波动也在可控范围之内。再加上政府强有力的调控,泰国经济产生泡沫的可能性并不大。



问题3:泰国房屋租赁市场如何?

中国的租金回报率在3%以下,泰国整体的租金回报率远远高于国内,这也是很多人选择投资泰国房产的重要因素。曼谷、普吉、华欣算是当前最热的投资城市了,这里的租金回报率怎么样呢?曼谷的租金回报率约在5-7%之间,不同地段也有差异。比如说像通罗(Thong Lo)这种“富人区”,租金回报率可以达到6.0%,素坤逸地铁站附近,租金回报率也在5.84%左右,Phetkasem地区整体回报率在5.87%以上。


普吉是全球知名的旅游目的地,租金回报率略高于曼谷,在5-8%之间。每平方米租金涨幅约为5-10%。普吉岛的地价上涨非常迅速,相比2012至2015年,2016年至2019年普吉岛地价平均增长了41%,尤其是中心城区,增长率竟然达到了72%-153%。华欣距离曼谷只有两小时车程,和芭提亚隔海相望,优越的地理位置也吸引了不少人来此投资,5年来,这里的购房需求增加了90%,土地价格增长了10-15%,而公寓价格更是飞速上涨,增幅达到41%,租金收益在4-6%之间。

从这三地来看,泰国的房产市场还是很稳定的。其实,还有一些因素是市场稳定的支撑。

前文已经讲到,旅游业是泰国的支柱产业,每年旅游收益占GDP18%以上。近十年,泰国旅游业的收入也在不断上涨。


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相比其他东南亚国家,泰国旅游从业者的专业度更高,游客的旅游体验也更好。泰国旅游和体育局预计,2019年,泰国预计接待4000万游客,比去年增长10%。泰国国际学校非常受欢迎,每年的生源都在以10%~20%的比例大幅增长。这些国际学校有两个明显的优势,一是教育质量优质,老师都是知名学校毕业,教学经验丰富,课程设置与欧美大学接轨,教育理念更开放、更国际化。二是教育成本更低,同样的国际品牌学校,泰国一年的费用约为15-20万元,而在北京费用约为20-30万。


每年,泰国约接待280万人次的医疗旅游者,可见泰国医疗的受欢迎程度。泰国的医生大都有国外留学经历,专业水平很高。而且,泰国的医院并非乱糟糟、闹哄哄,而是像星级酒店一样,有花园、餐吧、儿童游客区,人们的就医体验非常舒适。


先说东部经济走廊(Eastern Economic Corridor),这是泰国政府颇具雄心的一个战略。走廊贯穿东部北柳、罗勇、春武里三府,横向联通印度洋和太平洋,纵向深入亚洲。

东部经济走廊的基础建设现在已经开始了,开发乌塔堡机场、扩建廉差邦深水港、开通曼谷至罗勇的高铁,海陆空全部发力,这些项目将每年为当地带来0.8-1%的经济增速。


再来看看泛亚铁路。这是一条贯通欧亚大陆的货运铁路网络,在规划中,东、中、西三条线路都在曼谷交汇。预计到2021年,曼谷北部的邦苏高铁站将成为整个东南亚最大的交通枢纽。无论是旅游、医疗、教育还是区域发展政策,都能看出巨大经济发展潜力。在其支撑下,泰国的房产市场也将稳定发展,可以带来稳定的投资收益。



问题4:泰国购房有何政策优势?

首先是永久业权。中国房产只有70年的使用权,而泰国公寓有永久业权,房子可以世世代代传下去。其次是性价比,泰国房子一般都是精装修,真正的“拎包入住”,同时社区有免费的健身房、游泳池和其他的公共休闲区,生活氛围和购房性价比都比国内要高。


当然,在购房税费方面泰国同样有优势。泰国没有房产税,只需在过户时缴纳2%过户税,而通常情况下,过户税费由买卖双方分别支付50%。再加上没有资本增值税,所以在泰国购房所交的税费是很少的。现在看来,中美贸易战是一把“达摩克利斯之剑”,投资者要时刻防范它所带来的风险。但是投资泰国房产的机遇也有不少,一方面,泰国整体经济稳中有升,房产市场供需平衡;另一方面,政府管控下,LTV下调,市场更加稳定,不会出现经济泡沫。投资本来就是风险与机遇并存,希望大家在投资时既要慎重考虑,又要大胆出击。

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