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澳洲买房究竟安不安全?如何才能安全的在澳洲买房?

发布日期:2019-12-11

随着国内不少一线大城市都出台了各种房产限购政策,使得房地产市场突然“降温”,不少想要置业的朋友开始把目光投向了海外市场。澳洲作为今年开年的最大海外投资热门地点,房产价格涨幅喜人,那澳洲买房究竟安不安全呢?

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1.首先你得请一名律师

澳大利亚法律体系完善健全,但与此同时也意味着它很复杂,没有接受过正规法律培训的人士,即使英文良好,也无法顺利处理澳洲房屋买卖程序。因此,如果想在澳大利亚购置不动产,最好请一位澳洲持牌的律师。



2.律师靠谱吗?

澳大利亚专业的持牌律师通过近10年的时间拿到律师牌照,而澳洲政府每年也都会要求注册律师购买保险,每个律师以及律师行都拥有由政府监管的信托账户。为了保证买家的利益,政府和监管部门已经设下了重重的保障措施。应该说,澳洲房地产行业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。


1、在澳洲不动产买卖过程中,买方律师要告知买家相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

2、买方律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师收费协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务,律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。


3、客户签署该协议
明确双方法律服务合同的成立。根据相关法律,一般情况下,一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意),必须避免利益冲突。那么买方律师在该购买合同中,一旦确定为买方律师,只能为买家工作,为买家争取法律权益提供法律服务,不能也不可以为卖家或者卖家的代理工作。


4、律师能帮你什么?

在澳大利亚买房,与国内有很大不同,最大差异在于购房合同通常由买、卖双方律师共同协商签定。买房者的合法权益,需要由本地持牌律师准备、并审阅一系列法律文件,再签订购房合同加以确认。


1、律师在签署购房合同之前,会为买家逐一解释合同条款,也会代表买家与对方律师协商、敲定每项条款。


2、由于国内有外汇管制,买家需要及时准备将款项转账至澳大利亚。澳大利亚政府规定买房的定金不得超过房价的10%,定金可以支付到律师或开发商律师行信托账户里,这个账户是受澳洲政府实时监控并监管的,可以保障资金安全。


3、海外投资者在澳大利亚购置不动产需要支付印花税,各州印花税税点不同,计算也相对麻烦。一般购房者并不了解政策,更不知道如何操作,而律师不但可以帮助计算所购置不动产的印花税金额,还可根据买家自身情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前,律师都会向买家确认印花税的金额,并帮助买家填写所有相关文件。

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4、澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高
稍微处理不慎,可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行,律师会帮买家起草土地过户文件,并在房产交割前检查文件有效性,确保买家成功交割。交割当日,律师会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用,保障买家的支付没有任何 问题。此外,买卖双方需要当面交换所有的法律文件、结算应付清款项,以便于房产的所有权顺利转移。律师可以代表买家出席交割过程,以保障买家权益。


5、律师会在买家房产交割后,与当地相关政府部门,如土地局等联系,确保该房产的所有权已正确转让至买家名下。其实在澳洲买房,你只要把所有的事情,交给律师就好了。



6、如何支付?

买家确认自己所选的不动产项目没有问题并经由律师交换好合同以后,则需要在合同规定的时间内支付定金,金额通常来说是房产总价的10%。相信大家会有这样的疑虑,这个定金究竟是交给谁了呢?我交的钱是安全的吗?会有风险吗?


7.银行转账

先换汇相应金额,然后去所属银行直接转账至律师信托账户,例如: 购置的期房价格为$500,000澳币,按首付10%的比例来看那么这时转账的金额则为$50,000澳币。注意:收款方必须是卖方律师所在律师行的信托账户(Trust Account),千万不可以是开发商的账户!依据澳洲法律规定,在所购房产的建筑期内,任何定金款项都不得汇入开发商的账户,也就是说,在房子盖好交割前,开发商不可以也无权动用这笔资金,这极大地保护了买方的利益。


8、银行保函

银行保函是澳洲当地人近年来较为偏爱的支付方式,因为真正意义上来讲,这笔钱并未被“支付”,而是被冻结在银行,作为保证金。做法是:选择一家澳洲银行(基本澳洲每个银行都有这个服务),开一张Bank Guarantee,把10%定金的金额存入即可。这样做其实相当于是存了一个定期存款,在固定时间内不可以动用,证明你是有这个钱可以交给开发商的,但是存款产生的利息你就可以全部拿到手。而且相较付给卖房律师的信托账户,Bank Guarantee更能让买方感觉安心。只是这个不是适合所有海外投资者。


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9、其他问题

Q:如果购置期房,开发商不能按时交房,我所支付的首付款会出现什么情况?


A:许多买家按照国内的操作模式误以为开发商在建设期间会使用买家的首付款。而事实上不是这样!真实情况是所有的首付款均存在律师的信托账户(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的,这个信托账户由政府,银行,保险公司等监管,频繁审计,万无一失)中。这笔款项,不经买方的允许,开发商不得擅自挪用,当然,作为首付款,没有开发商的允许,买方也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约,则所有的首付款会全额退还给买家。这就向您提供了更大的保障,防止您首付款的损失。所以完全不用担心开发商捐款逃跑,或者烂尾楼的风险。


Q:律师信托账户是绝对安全的吗?万一律师行倒闭或者把我的钱卷走怎么办?


A:这个担心是多余的,因为信托账户都是受到政府监管的,也买了相应的保险。是非常安全的,在交割前,没有人可以拿走里面的一分钱。


Q:据说钱放在信托账户中还可以产生利息,那利息算谁的呢? 尤其是建筑期长的项目,难道我的钱就要白白放在里面好几年?


A:一般来讲,有三种常见的利息分配方式:


1. 有的财大气粗的开发商是承诺全部利息归买方所有。


2. 有些开发商会选择和买方平分所得利息。


3. 当然也有的开发商选择不给买方,所有利息都自己拿走。


但无论如何,利息的分配方式是会体现在购房合同中的,相应的条款会详细列明分配的方式,所以一定要清楚地了解你的购房合同。只要按照本文介绍的方法来操作,澳洲买房其实还是非常安全的。家叶海外集团是专业的澳洲房产中介机构,如果想安全的购置澳大利亚房产,欢迎在官网留言咨询。


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