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澳洲悉尼新移民置业首选悉尼别墅还是公寓?

发布日期:2020-01-17

澳大利亚整体上是一个宜居国家,而悉尼是澳大利亚最发达的城市。似乎每个来到悉尼的新移民都有一个别墅梦,来自中国的新移民尤其如此!想像一下,画面美好得不要不要的:蓝天白云、适宜的空气,零雾霾,掩映在大片绿色中的别墅内,孩子在屋旁花园玩耍,或在私家泳池戏水,由于工作关系,笔者经常接触不少从中国到澳大利亚的新移民。开始聊到买房子,都不约而同地倾向于买别墅,理由也是直截了当:住别墅多美呀,想干啥就干啥,还带地,可以坐等升值。常规认识:从投资角度,持有别墅的物业增值明显快于公寓,果真如此么?让我们来让数据说话吧。

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投资角度,置业别墅还是公寓

资料显示,当前悉尼住宅市场中共有约200万套住宅,其中55%即110万套为别墅(包括联排),剩余为老式unit和公寓。但是,显而易见,新增供应量中,公寓占大头,别墅为辅,且主要是在远郊区,个人估计二者比例为60:40。



别墅VS公寓之进入门槛

截至2019年6月底,大悉尼地区的别墅的中位价是87.5万澳元,而公寓的中位数为69万澳元,二者看似相差不大——但是,请注意,这是整个大悉尼地区的数据,与公寓的分布主要是CBD等中心城区相比,别墅的分布是相当广泛的,包括广大的悉尼"乡下",没错,大悉尼也是有乡下的。如果按距离CBD远近(地段)分析,别墅的价位相差很大。据仲量联行2016年3月的报告,“距离CBD10公里范围内的地区别墅价格中值超过150万澳元,23公里范围内的中值超过100万澳元”。至于100万澳元以下的别墅去哪里能找到,我就不说了。在悉尼投资一套别墅,位置好一些的动辄200万澳币,折合人民币1000万元以上,这对新移民来说可不是随便拿得出来的。而70-80万澳元的公寓位置已经相当好了,折合人民币也就350-400万元。如考虑贷款额度申请难度,投资别墅的门槛其实更高。



别墅VS公寓之房屋管理

从房屋管理角度看,别墅也是更加麻烦。房子很大,需要打扫;别墅(特别是年代较久的二手别墅)水电气管道更复杂、老化。花园很美,需要专人打理、剪草剪树叶之类都不是轻松的活儿,因为悉尼一带的树儿光落叶季就可以持续大半年!

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众所周知,澳洲地广人稀,人工很贵,让服务人员上门服务就动辄上门费100澳元起。关键是,别墅出了点状况,都得业主自己联系找人,如果你是新来澳洲的,麻烦可就大了去了!而公寓不一样。悉尼的公寓新建的为主,公用配套设施齐全,基本上是拎包入住的标准。业主交了物业费(Strata fee),有专门的building manager负责管理,还有保洁人员打扫公共部分的卫生。房子有啥问题,物业公司也会联络责任方给您解决,省钱也省心。



别墅VS公寓之资本回报

投资物业持有期间的资本回报包括两部分:物业出租的租金收益和物业的资本收益。统计资料显示,截至2016年底的过去10年,大悉尼地区的别墅资本收益的年均增幅大约是8.1%,而公寓资本收益大约是7.2%,貌似别墅略胜一筹。但是,公寓的年租金回报(4.2%),这一数据要高于别墅约1个百分点。整体资本回报角度,双方是不是扯平了?当然,统计指标仅仅是参考而已。其实,对资本回报影响最大的因素,老姜认为更重要的还是物业所处的地段。但是,如果考虑到下面的持有税费,估计别墅投资者就需要慎重考虑了。



别墅VS公寓之持有税费

考量一项投资物业的净资本回报也是要考虑持有税费的,有时候这一点的重要性甚至会超过上面讲的资本回报。

在澳大利亚,一项投资物业的持有费用,包括需要由业主承担的物业管理费、出租管理费及广告费等、社区费及水费,以及物业的维修维护费用。表面上看,持有别墅省下来了物业管理费。事实上,没有了物业管理,别墅发生的很多事情都是需要业主亲力亲为的,劳民又伤财。综合考虑,别墅的持有费用应该略低于公寓。

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自住角度,置业别墅抑或公寓

因为很多人买别墅更多会考虑自住。笔者下面就从自住角度进行分析:

我们知道,悉尼市区的跨度很大,跟其他一线城市相比,城区平均人口密度是很低的,基础设施建设方面也没有国内那样的大手笔。这就意味着选择别墅一般会住到离中心城区相对远一些的区域,特别是价位低的别墅更是如此。显而易见,城市的公共资源、基础设施大都集中在中心城区和交通方便的地区,悉尼尤其如此。特别提醒新移民的是,整个澳洲有个特点,居住区就是居住区,商业中心是集中在几个中心城区的,小规模的区域只会有极少的街边店,不像中国在居住区会有很多街边超市、小店,悉尼也是如此。



以上就是关于悉尼别墅和悉尼公寓的对比,大家可以根据自己的实际情况和需求选择心仪的置业类型,如果有更多想要了解的,欢迎在家叶海外集团官网留言咨询。


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