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我眼中的澳洲建筑质量问题

发布日期：2019-08-20

建筑质量，尤其是住宅类建筑，和你我的生活都息息相关，而公寓的普及在城市发展中是大势所趋。


在澳洲，购房主要是公寓、别墅为主，有些买家也认为：买“土地+建筑”，建筑部分是可以自己找人建造的，自己有时间监工就避免了质量不好的问题，可是十年、二十年、五十年后呢？


当悉尼、墨尔本人口增长到600万、800万甚至上千万之后呢？

我们还有多少选择？大多数人是没有的。


所以不要逃避，我希望大家能正视房屋质量问题！


这篇文章是站在从事多年澳洲房产生涯中的心得，希望为大家提供一个更全面了解其中细节的途径，也欢迎大家讨论！


微信图片_20190726105815.jpg

（图片来源于网络）

去年，悉尼Opal Tower出事情的时候，有人说：别买新房了，最近几年建的公寓质量都超差；


在Mascot Tower出事情的时候，也有人说：近十年造好的公寓都别碰，谁买谁后悔；在Zetland的19 Gadigal Ave公寓出事情的时候，有人说：别买公寓了，全都不靠谱！


然后，许多人开始考虑决定去买house，于是，到处收集资料，问遍周边的朋友谷哪个builder好？又或者怎么挑选一个好的二手house的时候，发现要面对的问题一个都没少！


澳洲house是木框架结构？能用多久啊？

地震怎么办？白蚁怎么办？腐蚀怎么办？

以前的建筑材料里还含有石棉？什么？

house车库好多裂缝，单层也会开裂吗？

院子里的树根太发达，影响了house的地基怎么办啊？


其实澳洲的建筑质量并不是一个新话题，也绝不是仅仅按建造年份就可以被判断的简单问题。


1

如何理性判断一个建筑质量的好坏？


首先需要有这样的共识：质量好坏不是非黑即白的简单问题。

在距离“基本居住安全都满足不了”到“仅仅满足基本的居住安全需求”到“满足高端上档次的舒适居住体验”之间，隔了十万八千里。


不同的项目由于定位不同，在建造成本上的花费自然不同，因此完工质量必然是千差万别的。


通常来说，同区域内的开发商收购土地的价格不会相差太大（特殊情况除外），那么在定价的时候，开发商要保证一定的利润的情况下，价格定得越低，花在建造上面的钱就必然越少，质量自然也要打折扣了。


微信图片_20190726105837.jpg

（图片来源于网络）

所以，对于真正对质量有追求的朋友，想买到质量不错的房子的首个注意事项就是：不要贪便宜。天上不会掉馅饼，永远都不要想着花A系的钱买到S系的性能。


2

到底多“差”才是合理的？


有了“廉价住宅的质量大都好不到哪儿去”这样的共识之后，那么问题来了：到底多差才是合理的？


在澳洲，再低价的建筑都应该有一个最基本的质量安全底线，也就是能够在应有的使用寿命年限内保障居住者最基本的需求。


作为很多想低价购买房产的买家来说：

  • 也许可以接受建筑外墙以及门窗、油漆、地毯等装修材料的品质不那么好；

  • 也可以接受配置了没有听过名字的卫浴电器品牌；

  • 但一定接受不了公寓因为防渗透部分没做好而频繁出现的漏水现象；

  • 也接受不了公寓因为主要承重结构出现问题或地基不均匀沉降而面临倒塌的风险。


这就是所谓的底线。


微信图片_20190726105913.jpg

（图片来源于网络）


3

澳洲的建筑行业底线是什么？


澳洲房地产市场有100多年之久，系统十分成熟完善，澳洲有一套独立建筑规范和标准，叫National Construction Code。


整套标准一共分为三个部分外加一本指导手册，里面详细的规定了商业住宅以及工业建筑不同的建造标准，这套标准的电子版在新州规划网上可以被完整下载，它保持着每年修订一次的频率进行更新，最新的一版从今年的5月1日开始生效。


从基本结构、承重到通风、采光、隔音、防火等方面都有着详细的规定。从技术层面来说，造型中规中矩的住宅在符合规范的情况下，是完全可以保障基本使用安全的。

如何确保项目正确的按照规范进行施工建设并且最终成果符合法律标准？

这里就涉及到了Certifier也就是认证机构的概念。在1998年之前，澳洲所有民用住宅类建筑都必须经政府官方认证通过后才能获得OC（入住许可），而在1998年之后，第三方认证制度被引入澳洲。


如果说监管机制从1998年开始就出现问题，1998年之后全澳建成的住宅里有214万栋是house，有116万栋是公寓。


首先，这个数值占了澳洲所有住宅总量的37.6%，无论是新房还是大多数市面上正在出售的二手房全在这个范围之内，因此，以年限来做质量好坏的切割显然是不现实的。


其次，其中真正暴露出“突破底线”问题的住宅比例不足十万分之一，也并没有想象的那么糟糕。


只要好好甄别，还是可以避免大多数问题的。


微信图片_20190726110215.jpg


（数据来源：ABS澳洲统计局）



4

如果希望买到一个质量不错的公寓，应该怎么做？


1、不要贪便宜。


2、不要选择异形或是使用了新型材料的建筑，尽量选择造型结构上中规中矩的建筑。纵观澳洲各地民用住宅，多是按照标准板楼或是塔楼的传统构造来施工的，承重材料也以钢筋混凝土居多，只要在结构设计上不出错，产生重大缺陷的概率就能减小很多。


3. 实地考察并仔细阅读Strata Report。无论是期房还是现房，实地考察都非常重要，而且需要考察者具备一定的专业水准。


先说现房。如果是有一定年份的二手房，首先把近年的Strata Report仔细阅读一遍，重点关注一下结构和防渗方面有没有过重大的修缮历史，如果有的话请谨慎考虑。

若Strata Report资料不全或没有相关记录，也不能掉以轻心。这时应该亲自考察一下地下车库，因为地下车库基本是唯一未进行二次修饰的区域，所有管线和墙体材料都是直接暴露在外的。


从细微的裂缝到墙体漏水，或是雨天渗水问题，都无从遁形；


如果是比较新的房子，也许很多问题还没有暴露出来，外表看起来一切都好，但只要细心观察施工方面的细节，也可以看出端倪，包括观察各材料衔接处的做工情况、用湿度测试仪检测一下容易渗水区域的湿度等。


再说期房。大多数人会问，期房连建都还没建起来，要如何考察呢？其实在我看来，期房的实地考察更为重要。


首先，一个项目的建设工地往往是最容易暴露问题的地方。大到整个项目的统筹安排到各个Subcontractor的配合、小从建筑工人的施工精细度到建材的安置堆放，全都是可供参考的地方。


尤其是项目接近完工、还没开始内部装修的时候，因为那时候很多材料结构都未经修饰的呈现在眼前，而我们通常能被开发商允许进入到户型内考察，可以说是非施工人员能够接触到的最真实施工现场了。


微信图片_20190726111020.jpg

（图片来源于网络）

对于市场上有些期房在开盘初期并没有开始建设，那么这种情况是不是就完全不能碰了？


也不是。但是在这种情况下，做好前期调查工作是非常重要的。


比如这个项目的开发商和承建商、过往在澳洲的开发和建设历史分别是怎样？
开发和建设的项目分别是在哪些区域的什么位置？

项目质量分别如何，开发商资金实力如何？

等等都是判断现在这个期房项目是否可以顺利建成并且质量优劣的关键。


另外，项目所在区域所属的Council也很重要，因为不同Council对民用住宅可允许入住的标准会有不同。


家叶海外小编：澳洲房地产市场发展有100多年，其对于房屋的建造标准和许可也十分完善的，如果想清晰了解澳房政策或购买时所需要关注的问题，不妨咨询家叶海外资深置业顾问。


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