澳洲房产投资策略之投资多样化-家叶鸿图天下出国

著名学术刊物《太平洋盆地金融期刊》(Pacific-Basin Finance Journal)最新发表的一篇研究论文指出，超过三分之二（67%）的澳洲房产投资者，都将投资房产买在了靠近自住房的地方。在投资术语中，这种现象被称为“本土偏好（home bias）”，指的是人们执着于投资自己所居住的地方，而不愿了解其他市场中所存在的更好的机会。这倒也是人之常情：人们总觉得熟悉的地方更“安全”，不熟悉的地方则隐藏着重重的“风险”，只有当一座房子看得见摸得着的时候，才会觉得放心。

尤其对于绝大多数人来说，一生中第一次和房产打交道，就是购买自己的自住房，因此，人们常常被自己购买自住房时的思维所局限，认为投资房必须要在各方各面都接近于自己的自住房，才能算是一套“好房子”。

“本土偏好”当然无可厚非，但选择投资在自己家附近，就意味着很可能错失了最好的投资机会。事实上，在我早年开始投资时学到的一条金律就是：“尽量不要在你自住的区域投资。”之所以不应该在自住的区域投资，究其原因，主要有两点：

1、没有哪个区域会永远上涨，不同的区域有自己不同的上涨节奏。如果你的自住房和投资房在同一个地方，那就等于失去了利用另一个市场周期的机会，把两个鸡蛋放在了同一个篮子里。

2、人们选择某一个区域自住，往往背后都有一些各不相同的个人原因，比如这里的价位适合自己当时的购买预算，或者这里的生活方式适合自己当时的人生阶段，等等。因此，你对于自住区域的选择，很可能并不具备良好的普适性。

说到底，你自住的区域，可能是不错的投资选择，但往往不会是最佳的投资选择。而当我们说到投资时，“在商言商”，自然是要尽可能最大化投资回报。因此，在购买投资房时，切忌像购买自住房那样感情用事，而是应该进行纯粹的理性思考，综合权威数据、专业意见和历史记录等，最终做出科学的投资决策。

这就是我们常说的：“用心买自住，用脑做投资”。

如果你对股票市场有一些基本的了解，你就应该能注意到，不管大盘跌得有多惨，但在当天收盘时，一定总有某些股票在逆势上涨。虽然房产不会像股票那样每天都在涨涨跌跌，但也是同样的道理。在过去的12个月中，全澳房价下跌了5.2%，但墨尔本Toorak的公寓和黄金海岸Surfers Paradise的独立屋，都逆市上涨了超过19%之多。

在澳洲房产这个“大盘”下面，有着成千上万个“子市场”——不同的城市、不同的区域、不同的房产类型……等等。科学的房产投资策略，是建立起一个配置多样化的投资组合，涵盖不同的区域和房产类型，从而充分利用不同的市场周期，实现长期稳健的收益。

为什么要让投资地段多样化？

首先，多样化地段意味着更多的选择。假设你是一位住在悉尼的投资者，如果你只考虑在悉尼投资，那么你就很可能会遇到以下两种情况：①你家附近的投资房价格太高了，你根本负担不起

在你的投资预算内，你只能买到距悉尼市中心30-40公里、甚至更远的投资房；②但如果你把考虑的范围放得更广泛一些，你就会发现，同样的预算，你可以在墨尔本或者布里斯班等城市极近市中心的地方，买到更新、更好、在当地更抢手的投资房。

最重要的是，多样化的投资地段意味着能够充分利用不同的市场周期。在2003年，也就是上上个悉尼市场周期的顶点，许多人都在这个时候买入了悉尼的投资房。但到了03年底、04年初的时候，随着连续三次升息，悉尼市场开始放缓。在这个时候，我们从经验和研究中得知，布里斯班和黄金海岸即将进入它们自己的上涨周期，因此，我们带领许多投资者北上布局，在这两座城市锁定了大量的优质投资机会。

在2003-2013年之间，悉尼房产市场几乎纹丝不动，那些只在悉尼持有投资房产的人，在这段时间内，不但遗憾错失了通过增值部分进一步扩大投资的机会，更重要的是，很多人因此失去了投资信心，在下一波周期到来之前匆匆出手了本可以带来更大收益的房产。而反观那些赶上了昆士兰上涨周期的投资者，他们不但切实体会到了资本增值，更收获了这样的信心：只要多样化自己的投资，即使某个特定的市场表现不佳，他们也仍然能够获取收益、并进一步扩大自己的投资组合。

为什么要让房产类型多样化？

多样化的房产投资不仅仅指地段和城市，也同样指房产的类型。在澳洲，受到媒体的夸大渲染、以及亲朋好友的道听途说等等的影响，很多人都抱持着一种错误的理念：只有带土地的独栋别墅才能实现保值和增值，别墅是唯一一种值得投资的房产类型。不错，1000平米的土地、尖桩白色篱笆、带BBQ设施的大后院，确实是曾经典型的“澳洲梦”，但随着社会结构和人口组成的不断变化，人们对于土地的过度信赖已经不再适宜这个时代。独栋别墅可能仍然有更强的保值增值能力，不过，这是相对而言的，而不是绝对的。在同一个区域内，独栋别墅的增值能力可能比当地的公寓略强，但某一个区域的公寓，其增值能力可能远远优于另一个区域的独栋别墅。

试想，一套有悉尼歌剧院景观的一卧室公寓，和一套距市中心40公里、治安不好的区域的1000平米地块及独栋别墅，两者的保值和增值能力究竟孰强孰弱呢？

澳洲房产投资者不应该一叶障目，只看到某种房产类型的某一种优势，而应该结合自己的实际情况，从宏观角度来进行考虑：只考虑投资收入或者资本增值是不够的，还要同时看到现金流和持有成本——换言之，你要算这样一笔账：你得花多少钱，才能赚到你想赚的钱？

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