知名中介亏空3.6亿令投资者梦断澳洲，投资陷阱该如何避免？-家叶鸿图天下出国

前些天，一家号称中国最大、鼎盛时期一年可以卖出上千套房屋的澳洲中介公司爆出了大事：多起因公司私自挪用客户购房款而导致房屋最终无法成交，造成客户单方面违约，房产直接被当地开发商没收的情况。经追查，其中国分公司涉及挪用3.6亿人民币，事发之时多个省会的企业高管们都蒙在鼓里。

据悉，该企业出问题主要是因为投资不善，从而导致公司资金链出现严重断裂，短期内投资人投入的资金无法返还，涉及金额数亿元。

上图源自其他媒体报道

小编了解到，8月中旬，该集团上下通告坦言发不出工资，员工怨声载道。更有愤怒的投资者直接在他们门面涂写，声诉要求还款，一触即发。究竟事件会如何发展，小编会继续跟进了解。

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成熟的房产市场，10%的超低首付，宜居的城市环境，经济发达的英联邦国家······让澳洲这十几年来一直成为了中国投资者乃至全球投资者的偏爱之选。早些年入市的人们，无论房价还是地价，都赚得盆满钵满。目前最被人称道的就是，数年就能翻一番的房产投资佳话。可就是在这样法律健全发达、市场蓬勃的澳洲，如此大型的中介企业在国内遭遇经营问题，无疑是让一个行业痛心的事情。

愤怒之余，那么作为投资者、消费者应该如何去辨别这类企业，避免中枪呢？如果已经深陷其中的投资者们，下一步将要怎么做才能维权并且把损失降至最低呢？海外房产购房流程与中国购房流程到底有多大的区别呢？海外房产中介的角色和权力又是什么？

哪怕是欲办理移民或者已经移民海外的客户，如果没有深入了解海外的购房流程与法律，还是未必能规避一些投资风险。在这里，小编咨询了家叶海外投资集团的涉外法律顾问朱蔚嘉，为大家详细描述下购买海外房产的一些关键点与法律风险。

小编：澳洲的房产中介与国内的房产中介有什么不一样吗？

朱答：一般国内的代理公司，均持有澳洲的房产中介牌照和本地的房产中介牌照，英文是Real estate license，受到国内和澳洲两地的法律监管。

中介公司分为两种：一种是代理公司或代理商，代表开发商进行销售与推广。另外一种是中介公司，代表客户进行房屋的再次销售与推广。前者一般多为销售一手房和新房、楼花；后者一般多为二手房销售交易。

小编：我的代表律师要为我做什么服务？

朱答：购房过程中所面临的、或者有机会发生的法律风险，都需要告知购房者，并且很多人并不知道，律师出了给法律建议意外，还需要协助购房者完成购房过程中的费用计算、按揭款项计算、政府费用计算及代缴等涉及交款的工作。这个和国内是有很大区别的，国内并没有律师的环节，因为计算费用、成交款项的工作是有代理公司或者中介来代替，但是在澳洲，却是代表律师的工作。

小编：澳洲购房的首期款是否一定要支付给政府监管的信托账户？如果支付给中介，我会有什么风险吗？

朱答：澳洲法律明文规定，购房者的房款必须交付给政府监管的律师信托账户而非开发商或者中介的账户，如果支付给非信托账户，购房者就要面临资金被挪用并无法维权的风险。而这次事件的主因是此代理公司自己开发了一些房地产项目，不但随意修改价格，并且利用客户对其的信任，把购房款项跳过了信托账户的环节，直接收取客户楼款，而导致悲剧发生。

小编：在澳洲购房过程中，会涉及哪些机构？他们负责的工作是什么？

朱答：澳洲是法制比较成熟的国家，房地产体系运作历史超过百年，因此在房产体系里面涉及的机构、人员角色、牌照等都是比较完善，以及分工明确。从新房的买卖，有开发商、承建商，到销售环节的代理商，他们负责讲解房屋的情况、购房流程，以及协助客户签订购房合同。中期购房时候，会涉及到卖方律师（开发商的代表律师）、买方律师（购房者的代表律师）进行双方律师互相沟通，解决购房期间的相关事宜、费用核算与代缴；如果有房屋按揭，购房者就需要找贷款中介（与代理商不是同一公司），贷款中介负责协助购房者办理贷款、申请贷款等事宜，代表购房者与银行沟通；到最后的房屋交割，有双方代表律师互相沟通，让成交顺利。如果涉及房屋出租，就要找出租中介（一般二手中介会负责租赁比较多），他们负责协助打广告、找租客、审核与背景调查、代收租金、代缴费用等工作。所以一个完整的澳洲房产投资，会出现大概5-6个角色协助完成，而且分工明确，职责分明。

小编：澳洲房产价格是否透明？我可以相信代理商的报价吗？

答：价格以及相关优惠都是按照开发商的规定统一标准，代理是无权随意加价、降价。

整个购房交易，代理商仅获得来自开发商的佣金报酬，不会额外收取客户的佣金。如果代理商提供额外的服务需要报酬，购房者可与对方签订有偿的合同作为保障。

那么为何在这么法制健全、价格透明的情况下，依然发生了这等事情？到底里面有什么陷阱吗？

小编连线采访了海外投资领域的投资专家黄弼唯先生（下称黄SIR），从专业的角度提醒众多投资人士，如何谨慎投资，避免入坑。

小编：从事海外投资这么多年，您如何看待澳洲开发商和代理之间的关系呢？

黄SIR：澳洲房产市场其实比国内透明很多，开发商和代理之间的关系，相互独立又相互牵制的。无论是开发商或代理，都会受到政府的监管。澳洲开发商很注重口碑营销，立足发展不容易，所以很爱惜自己的羽毛，力求做精品者甚多，好像这次事件涉及到的企业加价减价的做法，很多开发商是不允许的。开发商在选择代理方面，也比较慎重，必须合理合法合规，满足条件才会拿到授权，同样不能随意加减价。

小编：据了解，在此次事件中，许多投资人面临着交割的难题，您对置业售后这块怎么看？

黄SIR：这两年有一句话很流行，也很扎心。就是“买房容易管房难”，它说的正是海外置业后续的问题。据我了解，在海外投资行业里面，很多代理公司只负责销售买卖，并不管后续维护和跟踪，又或者是简单的松散式跟踪，如果物业后期发生意外、法律纠纷的问题，必须是由专业的管理公司才能及时处理，而且由于澳洲是法制国家，如果不是专业人士，有时候并无法及时处理或者解决房屋所发生的种种问题，这样就会给购房者一个十分头痛的事情。但是很多初次进行海外购房的客户，并没有把事情想得很长远，很多人只想到有问题找亲戚朋友去解决就好了，时间长了才发生并非如此简单。我的建议还是专业事情找专业的人去做，投资尽量要省心省力，不要为了芝麻丢了西瓜。

小编：您说的置业后续，主要是给投资者提供哪些服务？能否举个例子？

黄SIR：当然可以。购房时必须要找可以兼顾从购房、安排按揭、交割、出租管理一条龙服务的公司，前面已经有提及过，海外购房过程环节多、时间长，不同环节不同的人对接容易出现踢皮球的情况，这样对购房者来说无疑是比较头痛的事情。如果代理公司或者中介公司可以一条龙服务，这样不仅节省了口舌矛盾，还可以不用掉进法律陷阱。其次，建议在国内的投资者，可以找国内从事海外服务的专业机构办理，毕竟与海外联系有时差，也有沟通成本，举个例子，有个朋友是早年在墨尔本购了个别墅，买完后在当地找了个当地中介打理，结果房子放了几个月才租出去。他当时不以为然，因为国内出租也大概需要一两个月时间。后来有一次吃饭聊天了解到，原来澳洲租赁市场供需正常，一般半个月左右就可以找到租客，空置太久，白白亏了几千澳币。原来才知道因为当地中介没人监督，优先处理了当地客户的需求，反而海外买家的事情就放在最后处理。这个就是一个沟通成本的后遗症。

小编：这次事件是否会对我们的投资者造成信心不足呢？您怎么看？

黄SIR：每个行业可能都会有一些人会违反相关的规定，但不能以偏概全，不是所有人都会这样做。澳洲的法律依然是很透明很健全的。我们的投资者，在选择的时候还是要擦亮眼睛，谨慎选择。尽可能选择有牌照、有口碑、有实力的代理公司，选择大开发商都会相信并选择的公司。大开发商在选择代理的时候，是会相当谨慎的，而且不会随意加价降价，谁会想砸自己的招牌呢？所以，尽量多方面考虑，选择值得信赖的公司，投资者自然会信心十足。

*　如需要任何的法律援助、房产后续服务等问题，可免费致电咨询家叶海外集团：400-8868-781。当为您竭尽全力，挽救损失。

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