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干货|泰国投资知多D!附上:曼谷别墅如何买?

发布日期:2021-06-23

相信关注房产市场的人都知道,近几年泰国房产在全球房产市场异军突起,全球众多置业者都涌向泰国买房,中国人自然也在赴泰购房之列。在2018年中国买家海外置业排行榜中,泰国位列榜首。但投资泰国地产之前,最好先弄清楚一些关于房产的基本情况,再进行置业投资比较稳妥!


01 泰国消费水平怎么样?


泰国的通货膨胀比较低,消费物价比起国内便宜很多,大约为北上广深等中国城市的1/2,欧美城市的1/3-1/4。

例如,市中心(轻轨站On Nut或Asoke都有按摩一条街)正宗泰式马杀鸡60分钟只要300-500泰铢(60-100元人民币);时尚购物商场(Terminal 21)一盘罗勒叶芝士焗贝壳意大利面,只要35铢(7元人民币);泰国打车,每公里一元人民币左右。


02 泰国的生活环境、治安环境怎么样?


在泰国居住条件宜人,泰国生活环境较好,气候条件宜人,空气干净,食品安全,泰国为佛教国家,诸多商家良心经营,且微笑服务,民众友善恭谦。泰国的社会治安十分良好,由于宗教信仰和文化的原因,在公众场合吵架、打架、偷抢财物的现象几乎没有。


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03 泰国的签证政策怎么样?


泰国是一个旅游大国,也是东南亚投资最佳场所之一,因此泰国对外提供了非常好的签证政策:
1)落地签:一次最长15天。泰国是少数针对中国大陆居民免签证的国家,落地签可以满足一般人来泰国旅游、度假、医疗、商旅和探亲等需求。目前针对21个国家(包括中国)的落地签免费政策延长至2019年10月31日。

2)旅游签:一次最长90天。提前在当地办理好旅游签,大概费用约几百元人民币,而后可以在泰一次停留60天时间,如果需要可以不离境再续30天。

3)养老签:一次最长1年。满足50周岁以上,且在泰国任意银行存款80万泰铢以上超过3个月,即可以申请养老签,满足条件后可以无缝续签。此外,也可以在中国国内办理,在提供相关证明文件(护照,银行存款证明,无犯罪证明和体检证明等)以及认证后,可直接在国内申请好养老签证,耗时大约1个月的时间。

4)学生签:一次最长1年。无年龄限制,任何年龄段均可在学校、教学机构和培训中心等地申请9-12个月的学生签,满足条件后可以无缝续签。

5)工作签:一次最长2年。可由泰国当地公司出示相关文件,聘请外籍员工在泰工作,一般是1年1签,满足条件后可以无缝续签。

6)依亲签:一次最长1年。无年龄限制,在证明亲属关系后,申请人可以依靠其在泰生活或工作的亲人而申请依亲签,该亲属在泰的居留条件满足或者签证存在,则依亲签存在,满足条件后可以无缝续签。

7)尊荣卡:5-20年。尊荣卡为泰国政府特别颁发的一种长期签证,分为个人5-20年和家庭5-20年签证。尊荣卡类似于美国“绿卡” ,但是在泰国却是身份和地位的象征,可以由泰国政府赠送给一些知名人士,也可以购买,费用为50万-200万泰铢不等。 


04 外国人在泰国定居后找工作方便吗?收入如何?


很多外资企业以及中资企业已经进入了泰国,如中国的百度、淘宝、腾讯早在十年前已经在泰国就成立公司。就连新进入的携程在曼谷的员工已经超过三百位了,他们的薪金待遇按外派员工的计酬方式计算薪水。同时由于大量中国及其他国家的游客的进入,很多本地公司也开始招募外籍员工,比如针对中国市场招聘中国籍员工,因此外籍员工就业渠道广,且收入都比本地员工高。


05 泰国医疗、教育水平怎么样?


泰国医疗水平可以达到全球顶尖的技术水平,东南亚地区最早通过JCI认证的两个医院就在泰国,目前为止泰国通过该认证的医院就达51家,并全部向游客开放,服务非常好,配置多国家语言翻译服务;泰国的医院除了医疗室水平高超之外,还拥有良好的就医环境,良好的服务态度,一对一服务,不拥挤不拥堵,就医轻松。


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更重要的是泰国没有药品专利,没有歧视,没有拒诊。目前很多国际医院都开通了旅游体检服务,全套检查比欧美便宜5-10倍,但却同等规格。


泰国拥有良好的国际学校教育,国际学校遍地开花,普及度高且分布广,绝大多数实行开放式的观念教育,比较注重孩子的教育成长,使用英联邦教材,IB课程,英/美式口语教学,高数量及高质量的外籍教师,中英泰语言学科,结业证书为国际认可,毕业后可直通欧美名校。


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06 在泰国养老如何?泰国养老政策怎么样?


年满 50 岁的外国人可以在中国当地和在泰国申请养老居留。泰国物价低廉,自然环境优良,社会环境良好;服务业极其发达,生活便利性高;医疗水平高,既有便捷时尚的现代都市设施,又不乏闲适的田园牧场,雅致的海边小屋、瀑布山林、阳光沙滩、民族风情、健康美食,无论是自然还是人文,都是值得一来的养老圣地。


07 在泰国买房难吗?


在泰国买房比在其它国家简单方便,泰国土地厅工作效率很高,买家需要预备的文件相对简单。特别是新楼盘、新别墅的过户,在房产开发商和专业地产经纪人的协助下,通常一天就可以办理完。


08 泰国房产的优势有什么?


1)泰国公寓具有永久产权(拥有地契或房产证);

2)泰国的公寓、别墅都带精装修,且无公摊

3)泰国别墅及公寓均配备停车位、游泳池、图书馆、接待处、儿童活动中心、健身房等免费设备,部分高端项目还会配备VR室、放映室、按摩中心等有偿服务,入住者的生活质量非常高。

4)租金回报率高、房价涨势可观;

5)在泰国购置房产比在别的国家容易;

6)泰国没有房产税,过户及持有成本低。


09 许多东南亚国家房产市场也很火,为何非选泰国不可?


1)泰国房地产VS马来西亚:泰国购房无金额限制。

马来西亚政府规定,外籍人士购买的房价必须高于50万令吉(约100万人民币),而泰国无需。

2)泰国房地产VS新加坡:泰国无房产税。

外国投资者可以在新加坡自由购买当地产业,但是须向新加坡政府缴纳15%的印花税,而在泰国购买地产,过户时所缴纳的各种税费及物业费等不超过2%。

3)泰国房地产VS菲律宾:泰国无房产增值税。

菲律宾的每年还需付12%的房产增值税,而泰国则没有。

4)泰国房地产VS印尼:泰国房产永久产权。

印尼购房政策仅允许外国人持有60年产权,之后可再续60年。与此相比,泰国的公寓是永久产权的。

5)泰国房地产VS越南:泰铢波动稳定,房产价值稳定。

越南经济体量小,抗风险能力差,易受外部影响,一旦有危机发生 越南盾贬值的速度非常快。而泰国的货币一直以来对外汇率都十分稳定,波动小,房产价值稳定,市场风险小。


10 泰国是否有投资签证?有的话办理有何要求?


泰国是有投资签证的:

1. 必须是非移民签证(注意不能是旅游签,所以这也成了最麻烦的部分):非移民签证包括了:

(1) “F”政府官员签证

(2) “B”商务或工作签

(3) “IM”与泰国政府机关合作颁发的签证

(4) “IB”投资签证(BOI)

(5) “ED”学生签

(6) “M”演员和记者签证

(7) “R”与泰国相关部门联合任务的签证

(8) “RS”科学实验或为特定组织教学的签证

(9) “EX”专家签证

(10) “O”探亲签,依亲签

(11) “O-A”养老签

(12) “O-X”养老签(跟O-A的区别是指定了14个国家)

2. 在泰国投资房产(买或租,三年之内证明),存入银行或者买泰国政府债券达到1,000万泰铢(注意这三样是可以叠加的,比如说你买了500万泰铢的房子,银行存款200万泰铢,购买了300万的债券,这样也算达到1,000万泰铢的要求)

3. FET,外汇证明,证明每一分钱都是从国外转进泰国的。

4. 若是购买房产,必须是一手房,房产证和地契上只能有一个人的名字。

5. 护照有效期不低于6个月

办理成功之后会先拿到90天的签证,然后在签证过期前2个星期之内拿相同的文件要移民局办理延期,就能拿到1年的签。


11 泰国的房子升值快吗?泰国投资房产回报如何?


泰国的房产每年增值超过5%,但这是全泰国的数据。针对于首都曼谷,客人可以选择购房的地方在轻轨沿线较为发达和快速增长的地方,所以这个实际综合增长幅度超过了15%。

以曼谷为例,一般房价增长率为每年5%-8%起,出租回报率高达 6%--10%。


12 中国人在泰国买房,国内能查得到吗?


泰国是少数几个不受CRS管辖的国家,也就是说你在泰国的存款和任何投资理财,都不会上报到任何一个国家,包括你的房产。


13 外国人如何在泰国购买别墅?


泰国法律规定,外国人只能买集体产权的公寓而不能购买独立产权的别墅,除非是成立泰国公司或长租等方式操作购买。第一种情况是跟开发商或者地主签订90年的合约,也就是说以租代买的形式。第二种情况是在泰国注册公司,把别墅买到自己公司的名下,可聘请一位独立的律师或在某些知名大公司名下购买,从而确保外籍买家对公司及其资产(即该物业)的完全控制权。


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14 在泰国购置房产的流程是什么?在泰国买房手续如何办?


1)买卖双方确定最终销售价格和意向后,需及时确定房款支付时间,与此同时买方需要支付订房押金来预定,通常约50,000-200,000泰铢。

2)买方转账支付订房押金后,会收到押金付款收据及文件声明该特定公寓房间已为该客户预定。

3)付款日,双方签订购房及销售协议并签字,通常是购买价格的20%-30%,同时,购房所有必要文件也要全部确定,详细列表如下:

卖方:

a. 销售方的身份证明文件;

b. 泰国业主:身份证+房产证;

c. 外国业主:护照(有效期在6个月以上) 及有效签证;

d. 泰国公司(开发商):公司注册文件;

e. 无债务文件(只针对个人卖家):该文件表明所购公寓没有任何债务,例:物业费、水电费等,可从公寓管理物业获取该文件;

f. (如需要)授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

买方:

a. 买方的身份证明文件;

b. 泰国本地银行出具的外币兑换转账表 Foreign Exchange Transaction Form (FETF 证明文件,任意转账数额超过 20,000 美金即可向银行申请) ;

c. 有外国身份买方会因各次转账数额不到 20,000 美金而无法申请 FETF 表格,这种情况销售方可要求出示相关证明函来代替, FETF表格只要求外国身份买方提供;

d.(如需要)授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

4)买方在施工期间,可能根据与开发商的约定将需要,定期支付中期款项。

5)项目竣工,在收到新家的钥匙时支付购买价格的尾款部分。以及以下费用:

a. 电表押金约4000泰铢左右,根据房间大小有所浮动;

b. 一次付清大楼维修(偿债)基金,通常按照每平方米500-700泰铢计算,此费用只付一次,今后不需要再付。

c. 物业管理费:根据物业等级每月每平方米35-90泰铢不等,公寓通常以40-90泰铢居多。

6)当公寓或别墅等不动产以业主的名字在地政总署 (Land Department) 登记或备案时,支付相关税费。


15 外国人在泰国买房可以按揭吗?


部分外国人可以在泰国贷款,其中以在泰国有工作签并工作一年以上的外国人而言更加方便。


泰国有诸多国际银行,特别是中国工商银行和大华银行等知名银行,可以向满足相关条件(如在海外(中国大陆区以及部分地区无效)有收入证明)的任何国籍的人士最高可以贷到70%最长15-20年的公寓买房贷款,资金主要从新加坡汇入到泰国,因此也解决了外汇资金汇款的问题。


除此之外,泰国还有一些基金公司可以提供相应的贷款,或者开发商本身提供相应的贷款。


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曼谷别墅概览


别墅因为面积较大的原因,一直以来是家庭住宅的首选,很多在泰的中国人成家立业后也更倾向于选购别墅,在疫情发生后,别墅的需求更大了。


选择别墅的原因有很多,对于外国人来说一般是因为泰国的国际教育水平逐步得到家长认可,而别墅空间较大,更适合父母陪读;


或者因为泰国医疗水平国际领先,适合养老,别墅居住更舒适,晚年生活质量更高,还有就是许多商业精英在泰国长期工作或者创业,也会选择购买别墅。


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想要在曼谷购买别墅,那您就要先了解曼谷各区域的生活配套和别墅行情了。作为泰国首都,曼谷拥有通达的交通网络、高度丰富的教育、医疗、商场等配套,以及数量众多的工业园区。



01 BTS/MRT/ARL/高速 - 多维交通路路通达


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图|http://www.gregtodiffer.com/finally-a-mostly-real-map-of-bangkoks-transit-future/


曼谷目前有2条BTS轻轨线、2条MRT地铁线、1条机场快线,像八爪鱼的触手一样将曼谷市区和近郊各处联通,其中BTS浅绿线延长线部分站点已经顺利开通。


目前,无缝连接邦苏中泰高铁站的深红线即将开通,届时可轻松前往曼谷北部兰实区的泰国法政大学和廊曼国际机场,而建设中的黄线、粉色和橘色线也施工进度大幅超前,再加上紫色、灰色、棕色和金色线,整个曼谷和曼谷近郊甚至到曼谷周边的省府都将连接起来,运力将比目前增长375%。


如此这样大规模的基建改善,势必带来整体地价和房价的上涨。


除此之外,曼谷还有着Don Muang高速、Ratthaya高速、Sirat 高速等多条高速公路和东部高铁、南部高铁等,连接芭提雅、华欣等其他府。


02 国际教育机构林立 - 比肩世界一流水平


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图|曼谷教育机构分布图


曼谷的国际学校大部分都集中在市中心,但近郊也有不少知名机构。


以国际学校为例,英国顶级贵族公学哈罗公学在本土之外设立的全球第一所国际学校就是在曼谷的市区北部,即“哈罗曼谷公学“。此外,曼谷市区还有Ascot International School、International Pioneers School、Bangkok Patana School等多所学校。


不过,许多知名的国际学校也会开设市区和近郊两个校区。如被誉为英国九大公学之一的Shrewsbury High School就在曼谷市区和近郊分别设立了RIVERSIDE(河滨校区)和CITY CAMPUS(市中心校区)两个校区。


在近郊,如东北外环拉甲邦-民武里府区域,就有大名鼎鼎的Ruamrudee International School銮鲁迪国际学校,而Concordian International School曼谷康考德国际学校(CIS)就坐落在东外环的素万那普-邦皮区。


03 顶尖设施和诊疗水平 - 成就世界最佳医疗目的地


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图|曼谷医疗机构分布图


得益于政府的倾情支持、民营资本的大力投入以及国际医院的超五星级环境,世界顶尖医疗设备,泰国的医疗水平在全球范围内也是赫赫有名,位列世界第6名,并且拥有多家通过JCI认证的世界顶尖医院。

(数据来源:2019美国商业杂志《CEO Magazine》)


如东南亚规模最大的五星级国际私立医院——Bumrungrad Hospital康民国际医院,就在曼谷市中心。此外,市中心还有Vibhavadi 医院、Shynphaet Serriruk 医院,Samitivej等知名医院。


曼谷的近郊也分布有不少国际医院,如东外环就有Princ Hospital Suvarnabhumi,而泰国人人皆知的Vejthani 医院也在东北外环的拉甲邦-民武里府,北外环则有Paolo Hospital 保罗医院,可谓是相当方便。


04 商场遍布全城,购物无忧


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图|曼谷商场分布图


各类商超、超市遍布曼谷全城,超大型复合商场尚泰百货是泰国知名的连锁商超巨头,融购物、娱乐、美食、休闲为一体,而Mega Bangna则被称为东南亚最大的购物综合体,建筑面积达40万平方米,可谓是集合了各大商场的航母级购物天堂。


此外,曼谷还有许多周末市场和夜市,散落在曼谷市中心和近郊区,如Chatuchak周末市场就是世界知名的周末市场,面积有10个足球场那么大,而泰国本地著名的Srinakarin火车夜市则坐落在曼谷东部。


除了超大型商场和周末市场&夜市外,曼谷还有不少大型免税店、折扣店,如主打精致奢华购物体验的名牌精品Outlet店Central Village有超过130家国外精品品牌,距离素万纳普机场仅10分钟车程,而王权免税店在曼谷就有4家,分别是市区店(轻轨站胜利纪念碑附近)、曼谷史万利市区店(机场附近)、曼谷廊曼机场分店和曼谷素万那普机场分店。


总的来说,曼谷的商场非常多,不管居住在哪个区域,都能非常便利的买买买。也正是超大型复合购物商场、周末市场&夜市、品牌折扣店、免税店、折扣店这种四维一体的丰富配套,满足了不同人群的需求,使人们能够享受到更为便捷的生活服务。


05 曼谷工业园 - 集中在东部和北部 - 多为商品贸易产业的分销中心


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图|曼谷工业园区分布地图


和许多人对泰国“旅游大国”的刻板印象不同,泰国实则同时还是一个新兴的工业化国家。它的汽车工业已经发展了50多年,2015年仅电气和电子设备(包括汽车设备)一项的出口总额就达540亿美元,占国民生产总值(GDP)的15%,而被认为是最重要的旅游业仅占国民生产总值的11%,农业则为13%。


不仅如此,泰国也是东盟电器行业最大的生产中心之一,其制造能力得到全球认可。目前,泰国16个省共有60个工业园区,主要聚焦汽车和零部件、钢铁和金属产品以及电子产品领域。


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图|曼谷工业园区,来自网络


以曼谷为例,工业园多集中在东部和北部的近郊,大量的商品贸易的分销中心都设在此处。


大城府和巴吞他尼府的工业园,则多靠近北外环兰实区域,产业也以电子行业为主;在北榄府,工业园则靠近市区西部(曼凯-宾格老)和东外环素万那普-邦皮区域,聚集了物流和电商产业公司;而在东海岸的北柳府,春武里府和罗勇,两大海港口林查班港(Laem Chabang)和玛达浦工业港(Map Ta Phud)都在这里,泰国大部分汽车制造业和石油化工业都集中在这地区。


06 曼谷别墅市场行情


讲完了曼谷的交通、教育、医疗、商场等配套,以及工业发展,现在你对曼谷应该有了一个初步的了解,接下来,我们来看一下曼谷不同区域的别墅价格和面积,希望能对你购房有所帮助。


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图|曼谷别墅面积与价格 2019–2020


在曼谷市中心地区(上素坤逸至沙吞地区),别墅一般多是340平方米-700平方米,价格基本在人民币约1100万左右。这里是曼谷最中心,最繁华的地段,寸土寸金,因此价格也最为昂贵,即便如此,这里的别墅依然有价无市,一房难求。而且,随着曼谷中心城区土地开发接近饱和,曼谷市区别墅将会变得更加稀缺。


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图|曼谷不同区域别墅价格图


曼谷市区内,北部的恰图恰-廊曼,别墅面积普遍在135-1025平方米,价格基本在约270万起人民币起;东部的诗纳卡琳-邦纳区域,面积155平方米-657平方米,价格一般是约540万人民币起,市区西部曼凯-宾格老区域,别墅多集中在150平方米-786平方米,价格一般是约380万人民币起。


曼谷郊区别墅价格也各有不同,北外环的兰实区域,别墅一般多在115平方米-888平方米,价格基本是120万人民币起,而东外环素万那普-邦皮区域,别墅面积多集中在113平方米-848平方米,价格一般是约183万人民币起,至于东北外环拉甲邦-民武里府,别墅多是127平方米-526平方米,价格约150万人民币起。


07 曼谷别墅项目一览


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*如果您对曼谷的别墅项目感兴趣,欢迎通过微信公众号联系我们


精工锻造高端别墅


别墅都具有三大共同点:地理位置优越、交通便利、商超等生活设施丰富。


这是不仅仅把自己当作房子的建造者,更立志成为城市人居生活的建造者,不止以精工品质匠心建造舒适归家体验,更力求定义住宅美学与品质新标准,为居住者的高质量进阶赋能。


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不仅如此,凭借家叶旺集团多年开发别墅的成功经验,严格制定了精工别墅的人居标准,把一般别墅竭力渲染的卖点,统化为别墅的标准配置,共2大项8小项。


2大项即为室内标准和公共设施标准。

室内标准

所谓室内标准,是指每栋别墅不仅必有2-3间卧室、2-3间浴室、1个厨房,客厅娱乐公共空间及其宽敞,尽其所能地提升居住舒适感,更是配备了1-2个停车场,方便家庭成员在疫情之下同时出行或换车出行。

公共设施标准

而在公共设施标准上,尚思瑞斥巨资投入,保证了每个别墅项目都必然配备豪华游泳池、动感健身房、超大花园以及奢华游乐场,诠释真正的别墅高端生活。 


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泰国的跨国养老和医疗旅游行业都极为发达,再加上美丽的自然风光和世界 一流水平的众多国际教育机构,如今,已有越来越多的中国人选择奔赴泰国养老或旅居,或者带孩子入读国际教育机构。别墅因此成为许多人的首选。疫情之后,得益于面积大、空间大、居住舒适等特点,泰国别墅更加受欢迎,现在入手,不失为一个好的选择。


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