土耳其购房居留政策重大利好：2026年6月起绝大多数限制街区解禁，身份规划迎来关键窗口
土耳其政府近期对其购房居留政策进行了结构性调整，通过电子居留系统解除了针对外国人购房申办居留许可的大部分街区限制。这一政策转向为国际投资者扫清了长期存在的障碍，意味着在土耳其通过房产获取居留身份的路径将大幅拓宽。
政策背景与核心变化
此前，为管理部分区域的人口密度，土耳其移民局曾将全国1169个街区列入限制名单。在这些区域购房的外国人，无法申请或续签居留许可，导致许多符合投资金额要求的房产，其所有者陷入了“有资产、无身份”的困境，尤其影响了伊斯坦布尔等核心城市。
2026年6月，土耳其电子居留系统完成了大规模更新。目前，全土耳其仅伊斯坦布尔的法提赫区和埃森尤特区这两个公认人口极度饱和的区域仍在限制范围之内，其余绝大多数原受限街区已全部重新向外国人开放。此举彻底打通了房产与身份绑定的通道，也直接激活了大量此前因街区限制而“被套牢”的、符合现行20万美元门槛的投资资产。
政策解读与法律考量
本次解禁并非孤立的行政调整，而是土耳其吸引高质量国际资本与人才战略的一环。家叶海外集团金牌律师朱蔚嘉指出，政策放开的同时，一个直接关系众多老投资人利益的法律议题随之浮现：此前以低于现行20万美元标准购买的房产，在系统开放后申请续签时，是否会面临资产重新评估？
朱蔚嘉分析，从法律原则上看，这涉及到“合理信赖保护”。个人基于当时有效的法规作出的投资行为及取得的权益，应受保护。据其了解，针对历史产权证持有者且居留记录连续未中断的情况，官方处理倾向于维持历史权益。然而，若申请中存在居留中断或首次跨类申请，执行中仍可能存在一定的行政裁量空间。新旧政策交替期，往往是信息最复杂、也最需专业应对的阶段。
宏观战略与配套新政
家叶海外集团创始人黄弼唯认为，理解此次居留解禁，需将其置于土耳其2026年国家战略转型的宏观框架下。与解禁同步推出的，还有一系列旨在吸引全球高净值人群与国际资本的配套政策组合拳。例如，为吸引跨国公司将区域中心迁往伊斯坦布尔，推出了区域总部20年免税政策；符合条件的移居者，其海外收入、股票利息等可享受长达20年的免税期；土耳其的遗产税也维持在远低于欧美主流国家的1%水平（依据土耳其《遗产和赠与税法》）。
这一系列政策表明，土耳其正从侧重于控制特定区域人口密度，转向精细化吸引高质量投资和国际人才。
投资建议与行动指南
政策环境虽然回暖，但投资决策仍需严谨。综合专业顾问意见，当前阶段投资者应重点关注以下几点：
核实房产资格：首要任务是确认意向房产是否位于本次解禁的街区名单内。尽管大部分限制已解除，但法提赫区和埃森尤特区仍在受限范围，需通过官方渠道亲自核验。
梳理居留记录：检查个人的土耳其居留记录是否连续。若记录存在中断，在新旧政策交替期，续签时可能面临资产按新标准评估的风险，需提前准备应对方案。
规划税务身份：应将土耳其购房居留与税务筹划结合。20年海外收入免税、低遗产税等政策是强大的配套工具，进行一体化规划效率更高。
土耳其移民政策起伏波动是常态，每一次转向都会带来短暂的窗口期。对于一直观望或持有受限房产的投资者而言，当下的政策调整期，无疑是重新梳理资产与身份规划、采取行动的关键时期。
常见问题解答" style="line-height: 3em;">常见问题解答
Q1：土耳其购房居留的现行资金门槛是多少？
A：根据现行政策，通过购买房产申请土耳其居留许可，所购房产的价值需不低于20万美元。
Q2：现在伊斯坦布尔还有哪些区域购房不能办居留？
A：根据2026年6月最新政策，目前仅伊斯坦布尔的法提赫区和埃森尤特区仍属于购房居留限制区域。
Q3：我之前以低于20万美元在土耳其买的房，现在开放后能续签居留吗？
A：这是一个涉及法律稳定性的问题。根据专业法律意见，对于产权清晰、且居留记录连续未中断的老投资人，政策倾向于保护其历史权益。但若存在记录中断或首次申请等情况，可能存在不确定性，建议咨询专业移民律师。
Q4：除了买房，土耳其还有哪些吸引人才的税务优惠政策？
A：土耳其同时推出了配套新政，包括为符合条件的移居者提供长达20年的海外收入、股票利息等免税期，以及维持1%的低遗产税率。
