希腊120平米：三档通道的面积分界

希腊80万与40万欧元购房要求单套不少于120平米，25万欧元档不设面积要求。

120平米挂在哪两档上

希腊黄金签证的不动产投资是同一大类之下的三个子通道。80万欧元对应热门区，包括阿提卡大区即雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼与人口超过3100人的岛屿。40万欧元对应其余地区。这两档都要求单套不少于120平米的普通住宅，并且禁止短租。

25万欧元是特殊房产档，不受区域限制，两类房源可用，商改住与历史保护建筑购买加修复。这一档没有120平米的面积要求，雅典核心区也可以用25万档。

为什么这条线容易被绕错

面积规则只对两档普通住宅生效，不对25万档生效。市场上把25万欧说成普通住宅购房门槛，是口径错误，也是2024年9月新规执行后最集中的误解。25万欧元买普通住宅这条路，在现行规则下不存在。

另一层误解是把三档当成三个互不相干的大类。它们是同一大类下的子通道，共用同一套居留卡规则，首卡5年、可携配偶与未成年子女、投资持续持有可无限续5年。

120平米在实操里意味着什么

它把一个价格问题变成了产品问题。雅典核心区的房源以中小户型为主，单套达到120平米的多集中在特定街区与新建项目，可选面窄，议价空间也小。这直接抬高了80万档的实际成交门槛，因为符合条件的房源单价往往也更高。

应对动作有三个方向。一是把选房范围从核心区扩到40万档覆盖的区域，用区域换面积。二是评估25万档的商改住，用用途变更换门槛，但必须完成变更再递交申请。三是重新审视是否有必要用购房通道，基金35万与存款50万是同属标准黄金签证的非房产通道，不占购房额度，也不受短租禁令约束。

面积之外还有两道硬线

短租禁令对两档普通住宅同样生效，把房子挂到短租平台上的后果不只是罚款，还包括居留许可被撤销的风险。2026年4月的第1/2026号通函进一步收紧拼单与资金来源审核，一套房多人拼单凑门槛的做法已被明确盯住。资金来源需要一条完整可追溯的链条，从境内账户到希腊账户，每一段都要有凭证。

房产转让税拟由3%上调至15%，已公告但尚未立法，拟2027年7月1日生效。这条只能写成观察项，不能计入既定成本。以上内容不构成税务或法律意见，具体以专业顾问意见为准。

家叶海外怎么接这一档

家叶海外在希腊线上做的是通道分工与房源合规核验，先确认房子属于哪一档、面积与用途是否满足，再谈价格。历史保护建筑的修复义务、商改住的用途变更节点、短租禁令的边界，这三项在选房阶段就要排掉风险。

律师直联与资金来源预审放在递交之前，节点透明可查，合同权责写清楚。

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