澳洲海外买家附加税：各州印花税与土地税差异盘点

来源：家叶集团日期：2026-10-12

澳洲各州对海外买家普遍加收7%至8%附加印花税，并叠加年度附加土地税；持房架构不同，长期成本差出一大截。

政策事实：两道附加税+一道FIRB门槛

海外人士在澳购住宅，除标准印花税外，多数州加收约7%-8%的附加印花税（各州税率不同，以现行标准为准）；持有环节再叠加年度附加土地税，部分州已把附加土地税固定为年费制。购前还须通过FIRB（外国投资审查委员会）申请，申请费随投资额阶梯上调。这些成本在设计阶段就该计入总账，而不是过户时才发现。

最多企业主踩的坑是持房架构的受益人构成：家族信托里只要有一位受益人不具澳洲永居或公民身份，整只信托可能被认定为"海外人士"，买时按海外税率计税，持有期逐年缴附加土地税。架构不是买了之后能随手改的——受益人结构调整涉及信托契约变更与税务重估。

上周一位客户拿了两州的报价单来对比，名义房价几乎一样，把附加印花税、FIRB申请费、年度附加土地税摊到十年，总成本差出小几十万澳元。跨境买房看的不该是单价，而是"十年持有总成本表"——这道算术，多数中介不会替你算。

买之前三件事：确认目标州现行附加税与FIRB费用标准；信托架构先做"受益人构成测试"，再决定由谁持产；把年度附加土地税写进持有现金流模型。各州政策调整频繁，以过户时点现行规则为准。

家叶海外高净值家族办公室提供澳洲房产架构预审：受益人构成测试、FIRB申请、各州税负十年总成本测算，衔接家族信托与税务居民规划，让持房架构经得起十年持有与未来传承两重检验。

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