海外看房先核三份文件：产权、用途与面积

海外看房先核产权、用途与面积三份文件，任何一项对不上都要在看房阶段止损。

为什么是三份文件

跨境置业出问题，多半不是价格谈错了，而是文件对不上。产权决定这套房子能不能卖给你，用途决定它能不能用来申请身份，面积决定它够不够门槛。三份文件在看房阶段就能核，拖到签约之后再发现，退出的成本高出一个量级。

第一份：产权，看的是登记而不是合同

土耳其的产权核查落在TAPU上，要看清三类附注：地契上的3年不得转售注记、抵押或查封记录、以及产权人与出售人是否一致。土耳其购房入籍还有一个硬要求，须是现房、完整产权，期房与认购协议不再被接受。希腊一侧看的是产权独立性，共有产权、继承未分割的房产，都会在递交阶段成为障碍。

纠正一个误区：中介出示的销售合同与产权证是两件事。合同证明双方约定，产权证证明权利归属，前者无法替代后者。看房阶段拿不到产权证复印件的房源，直接排除。

第二份：用途，决定能不能申请身份

希腊的三档门槛里，80万与40万两档要求是普通住宅，且禁止短租；25万档适用于商改住与历史保护建筑修复，其中商改住必须在递交申请之前完成用途变更。这意味着同一套房子，用途登记不同，可能落在完全不同的门槛上。商用登记改住宅，不是签个协议就行，要走完整的用途变更流程。

土耳其一侧的用途问题相对简单，住宅就是住宅，但要确认房产登记类型与评估报告一致。评估价以SPK持牌机构出具的官方评估为准，取官方评估与合同价中较低者，评估不足40万美元直接驳回。评估价与合同价的差额，是这类申请里常见的问题点。

第三份：面积，按单套算而不是按总价算

希腊80万与40万两档要求单套不少于120平米，面积按单套计算。两套60平米合计120平米不成立。分层的复式怎么算、阳台与储藏室是否计入、产权证面积与实测面积是否一致，这三处都要在公证前核清。25万档没有面积要求，这是它与前两档最实质的差别之一。

三份文件之外还有一份

资金来源。房产作为资金来源证明，优势是有登记记录可查，劣势是这套房当初怎么买的往往要往前再追一层。售价凭证只能证明这一次交易，证明不了第一次取得。把每笔大额资金的取得时间、凭证类型、税务处理、银行流水位置四列对齐，任何一列空着就是补料点。

一张自查表怎么用

把三份文件做成三列，每套房填一行，对不上的直接淘汰。这套方法不需要专业背景，看房当天就能做完。它筛掉的往往不是差房子，而是看起来便宜、实际无法完成身份申请的房子。

服务边界

家叶海外在房产线路上做的是区域归属、产权与用途、面积口径三项核查，再叠加资金来源梳理。家叶海外不代客出价，只把文件核到能递交的程度。区域档位判断错、面积口径算错，是返工代价重的两处，都发生在看房阶段。律师直联、架构预审前置，节点透明可查，合同权责写清。

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