希腊25万欧历史建筑：修复义务与预算边界

希腊25万欧特殊房产通道无120平米要求，但历史保护建筑须购买加修复，修复预算并入总成本。

25万欧这一档的两类房源

希腊黄金签证的不动产投资分为三个子通道：热门区普通住宅80万欧元、其余地区普通住宅40万欧元、特殊房产25万欧元。25万欧元这一档不受区域限制，但只包含两类房源，一类是商业或工业改住宅，另一类是历史保护建筑购买加修复。前一类必须完成用途变更再递交申请，后一类带有修复义务。

25万欧这一档没有120平方米的面积要求，雅典核心区同样适用。这也是它与40万、80万两档在适用条件上的关键差别，25万这一档对区域没有限制，对房源性质则有硬性要求。

隐性风险：把25万欧读成总价

最常见的误读，是把25万欧元理解为拿到居留的全部支出。商改住要计入用途变更的施工与登记成本，历史保护建筑要计入修复义务对应的工程预算，这两笔都不包含在购房价里。

应对动作：第一，向卖方索取用途变更的完成凭证或修复方案的工程清单，没有书面材料的房源不要进入尽调；第二，把工程预算与购房款合并计算总成本，再与40万欧档做对照；第三，确认房源是否已被使用过，商改住通道为一次性使用，房源池存在锁定规则，二手买入可能不具备资格。

实战洞察：金额门槛低不等于路径简单

在一线看到的情况是，金额门槛更低的一档往往材料最复杂。25万欧档的争议点集中在房源资格，而不是金额本身，材料准备周期通常长于预期。家叶海外在这一档的操作里，把房源核验放到付款之前完成。

时间节点

可核实的节点有两个：用途变更须在递交申请前完成，事后补办不被接受；居留卡有效期自签发日起算，续卡窗口按此倒推。房产税由3%上调至15%的方案已公告、拟2027年7月1日生效，尚未立法，只能按拟议口径观察。

服务边界

家叶海外在希腊项目中把房源核验与工程凭证核查设为并行环节，流程节点透明可查，合同权责在委托阶段书面确认；不做任何审批结果的承诺。以上内容不构成税务或法律意见，具体以专业顾问意见为准。

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