希腊80万欧Zone A的120㎡：面积以哪份文件为准

希腊80万与40万欧普通住宅均要求单套120㎡以上，面积以产权登记与官方测绘为准。

三档门槛里的面积条件

依据 Law 5038/2023，自2024年9月1日起执行的希腊不动产投资三档结构里，面积是两档普通住宅的共同条件。80万欧对应阿提卡大区含雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿，40万欧对应其余地区，两档均要求单套不低于120平方米的普通住宅，并禁止短租。25万欧对应商业或工业改住宅与历史保护建筑购买加修复两类房源，不受区域与120平方米限制，雅典核心区也可用。

三档是不动产投资大类下的子通道，不是三个独立项目。基金35万欧与存款50万欧属与不动产平行的其他黄金签证通道，不与这张金额表混排。2026年执行口径另有三条：商改住须完成用途变更再递交，通道一次性使用且房源池锁定；第1/2026号通函收紧拼单与资金来源审核；居留卡有效期自签发日起算。

把面积条件放回交易流程看，它同时牵动三件事：房屋用途标注是否与实际一致、产权登记面积与合同面积是否同一口径、区域划分是否落在对应档位。三项任一不吻合，金额达标也不能直接进入递交环节。

隐性风险：把合同面积当成认定面积

需要纠正的是对面积来源的理解。合同上写的建筑面积、销售材料里的套内面积与产权登记的测绘面积，未必出自同一口径。审核看的是可核实的产权文件，不是宣传册上的数字。用销售口径去倒推是否达标，是这一类交易里常见的信息差。

应对动作有三步。第一，交易前取得产权登记与官方测绘文件，逐项核对面积口径、用途标注与产权人信息。第二，若房源涉及改造、加建或用途变更，先确认是否已合法完成登记变更，再谈递交时点。第三，把面积、用途、区域三项放在同一张核对表上，任一项不吻合先停下来，不要用价格谈判替代文件核对。

实战洞察：面积同时决定日后的买方范围

家叶海外在一线看希腊房源时，会把120平方米当成两个问题看：一是合规条件，二是资产条件。为满足门槛而明显放大面积，总价与年度持有成本随之上升，日后的接盘人群也会收窄。在热门区里，刚好达标与明显超出两种面积，退出流动性的差别往往比单价差别更值得算。

有一个不依赖中介的判断：把目标房源按面积分成刚好达标与明显超出两组，分别估算三年后的潜在买方类型与持有成本，再看差价是否真的换来了自住或出租价值。这个对照自己就能做，做完再决定要不要为面积多付预算。

时间节点

可核实的时点：2024年9月1日现行三档门槛执行；第1/2026号通函为2026年现行审核依据；居留卡有效期自签发日起算；房产税拟由3%上调至15%已公告、拟2027年7月1日生效、尚未立法，只作立法观察窗口，不计入当下成本。

面积认定以产权登记与官方测绘文件为准，具体核验要求以递交时官方口径与律师意见为准。

服务边界

家叶海外在希腊不动产项目中把产权文件、官方测绘与用途变更证明列为递交前的固定核对项，并做律师直联与税务架构预审，流程节点透明可查，合同权责在委托阶段书面确认。涉及跨境所得与税务居民身份的判断以持牌顾问意见为准。以上内容不构成税务或法律意见，具体以专业顾问意见为准。

立即咨询

热线｜400-8868-781
客服｜homeleafvip