常见问题
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在希腊持有房产，每年要交哪些税？
A按年发生的持有成本主要有三项。第一是房产税（ENFIA），按房产的客观评估值计征，税率随价值与位置浮动，每年由税务机关核定后缴纳。第二是租金收入所得税，如果房产出租，租金需申报纳税，居民与非居民的税率不同。第三是市政费用与物业费，随房产所在楼宇而定。 交易环节另有一次性成本：房产转让税（二手房约 3%，新建房适用增值税）、公证费、土地登记费、律师费。这部分在购房预算里通常合计占到房价的 7% 至 10%，只算房价会严重低估。 税务居民身份的判定看停留天数···...
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希腊永居身份可以参加华侨生联考吗？
A可以，但光有身份不够，必须真的住满。 按 2026 年全国联招简章，华侨考生的条件有两层：考生本人及其父母一方均须取得住在国的长期或永久居留权，并已在住在国连续居留 2 年；其中考生本人须在报名前 2 年内（对应 2026 年报名即为 2024 年 4 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日）在住在国实际累计居留不少于 18 个月。 希腊黄金签证恰恰没有居住要求。这意味着很多家庭"拿了身份但没住"，到报名时才发现居住时长不达标。这是目前希腊购房移民在国内市场上最常见的一处误判。 正···...
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孩子满 21 岁后，希腊身份还能保留吗？
A21 岁是希腊黄金签证附属子女的年龄分界线。作为附属申请人随父母取得居留的子女，通常在满 21 岁后不再符合附属条件，需要在到期前转为独立身份。 可行的路径有三条：一是子女本人在希腊另行申请独立居留（如以投资者身份持有房产，或转为工作、学习类居留）；二是子女在希腊完成学业后申请求职类居留，再转工作居留；三是家庭在子女接近年龄线前调整房产持有结构，让子女成为独立申请人。 关键在于时间。这件事要在子女 18 至 20 岁时就开始规划，等到 21 岁卡到期再处理，···...
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希腊永居可以在当地工作吗？
A不可以受雇。希腊黄金签证的性质是投资者居留许可，持卡人不能在希腊当地以雇员身份工作。这是硬性限制，不是理解偏差。 但可以做三件事：一是经商，注册公司、担任股东或董事；二是持股收息、收取房产租金；三是开展跨境业务，收入来源在希腊境外。也就是说，"能经营、不能打工"。 如果确实需要在当地受雇，路径是另外的：转为工作类居留，或者入籍。希腊入籍通常要求合法居住满 7 年、通过希腊语与文化考试，周期很长，不适合作为短期目标。 这一点在销售环节必须讲明。把···...
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希腊的房子卖掉以后，身份还在吗？
A不在。黄金签证与所购房产是绑定的：房产一旦出售，原持有人就失去了续签的基础，5 年居留到期后无法续期。这是希腊购房移民最需要提前说清的一条，也是交付阶段最容易产生纠纷的地方。 有两点例外与缓冲。第一，如果已经通过其他路径取得永久居留或入籍，就不再受房产约束。第二，买方可以凭这套房产重新申请黄金签证，所以二手房在市场上仍有承接价值——但这解决的是买方的身份，不是卖方的。 实操上建议这样安排顺序：先确认是否需要靠这套房维持身份，再决定卖不卖、什···...
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Q
希腊黄金签证五年到期怎么续？期间要住多久？
A希腊黄金签证是 5 年一续，续签时维持房产持有、购买符合要求的医疗保险、无犯罪记录，即可继续。没有最低居住天数要求，这是它与美加澳新这类移民监国家最本质的区别。 但"没有居住要求"不等于"完全不用去"。首次申请需要本人登陆录指纹；此后每次续签也可能需要本人到场一次。把这一趟算进行程安排，不要等到卡快过期才订票。 续签建议在到期前 3 个月启动。近年希腊移民局审理提速，但热门区域（尤其阿提卡）的积压仍然存在，卡在到期前一个月才递交，容易出现身份空档。···...
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Q
25 万欧元的商改住房源，有哪些限制不能碰？
A这条通道便宜，但限制最硬，一共四条。 第一，房产类型限定。只能是被认定为商业、工业或酒店用途的建筑转为住宅，或经批准的历史保护建筑修复。普通住宅不适用。第二，转换必须完成。建筑用途变更手续要在递交居留申请之前全部办完，工业类建筑通常还要求已空置 5 年以上。手续没走完就递交，等于材料不合规。 第三，禁止短租。25 万欧元档购入的房产不得用于 Airbnb 类短期出租，违规最高可处 5 万欧元罚款并吊销居留许可。第四，一次性属性。该房产再次转让时，接手方不能···...
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Q
希腊购房移民现在到底要多少钱？三档门槛怎么分？
A2024 年 9 月起，希腊黄金签证按区域与房产类型分成三档，2026 年已稳定执行。 第一档 80 万欧元：适用于阿提卡大区（含雅典、比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及常住人口超过 3100 人的岛屿（含克里特岛）。第二档 40 万欧元：适用于上述核心区域以外的希腊其他地区。前两档都要求购买单套住宅、建筑面积不少于 120 平方米，不能用两套小户型拼凑，也不能多人合买一套达标。 第三档 25 万欧元：不限区域，但只对两类房产开放——商业、工业、酒店类建筑转···...
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